הקו שזז – איך הביקושים של תל אביב הגיעו לקיבוץ גלויות

הקו שמסמן לאן מגיע הביקוש התל אביבי מעולם לא סומן על מפה, אבל כל מי שעוסק בשוק הזה יודע בדיוק איפה הוא עובר בכל רגע נתון. והוא זז לפי מנגנון שחוזר על עצמו: קודם נפתח פער מחיר שהופך את האזור להגיוני. אחר כך מתברר שיש במקום משהו שאי אפשר לייצר מחדש, ובסוף מגיעה התחבורה, שהופכת את האזור מסוד למיינסטרים.

נכון להיום, שלושת השלבים מתיישרים בפינה אחת מאוד ספציפית: דרך קיבוץ גלויות, בשולי שכונת קריית שלום. ומה שאי אפשר לייצר שם מחדש הוא המרחב הירוק שכבר נמצא בו.

קודם כל, המחיר

המחיר הממוצע למ"ר בקריית שלום עומד היום על כ-41 אלף שקל, נתון שמשקלל בעיקר בנייה ותיקה. בשכונות המרכזיות והמבוקשות של תל אביב הטווח נע בין 60 ל-89 אלף שקל למ"ר. מחיר דירה ממוצע בשכונה עומד על כ-3.24 מיליון שקל, בעיר שבה זה כבר לא מספיק לדירת שלושה חדרים באזורי הביקוש.

הפער הזה הוא לא פער של איכות בנייה ולא של מרחק. מדובר בעשר דקות נסיעה מרוטשילד. זהו פער של תפיסה, והוא בדיוק סוג הפער שנסגר.

ההפרש מול לב העיר הוא לא הפרש של איכות. הוא הפרש של תזמון.

מה שאי אפשר לתכנן מחדש

בשלב השני של התהליך, המחיר לבדו כבר לא מספיק. צריך משהו שאי אפשר לייצר מחדש, ובקריית שלום הוא נטוע באדמה כבר עשרות שנים, ממש בגבולה המערבי של השכונה.

פארק החורשות הוא אחד המרחבים הירוקים הגדולים בדרום תל אביב. וזה לא פארק במובן של מדשאה ומתקן משחקים. יש בו חורשות אורן ירושלים ואורן קנרי בנות עשרות שנים, גן בוטני, אתרי מורשת וארכיאולוגיה, שבילי הליכה וריצה ומתקני ספורט. סביבו התפתח בשנים האחרונות מרחב קהילתי של ממש, ובלבו בית הבאר בחורשה, מבנה היסטורי משומר שהפך למוקד תרבות ופעילות שכונתית, לצד הקאנטרי העירוני ומרכזי הקהילה.

אפשר לתכנן מגדל. אי אפשר לתכנן חורשת אורנים בת חמישים שנה.

ובסוף מגיעה הרכבת

השלב האחרון הוא זה שתמיד מזיז את הקו בפועל, וכאן הוא מגיע בשתי שכבות.

הראשונה כבר עובדת. המתחם ממוקם בסמוך לדרך קיבוץ גלויות ולמחלף קיבוץ גלויות, כלומר גישה כמעט מיידית לנתיבי איילון ולכביש 1, ומשם למוקדי התעסוקה של גוש דן. זו אחת הנקודות הבודדות בתל אביב שבהן קל להיכנס לעיר, אבל גם קל לצאת ממנה.

השנייה היא זו שמשנה את המשוואה. הפרויקט ממוקם בסמיכות לתוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה, שנמצא בשלבי הקמה. המקטע הדרומי, מראשון לציון דרך חולון ועד תל אביב, מתוכנן להיפתח כבר ב-2028. הקו המלא, 39 קילומטרים ו-62 תחנות, אמור להגיע עד הרצליה ב-2030.

מי שקונה כאן בלי לגור

יד אליהו כבר עשתה את המסלול הזה. שיכונים ותיקים, ירוק, שקט ומחיר שנחשב פשרה. 

קריית שלום נמצאת היום בנקודה שבה יד אליהו הייתה ב-2022, עם הבדל אחד: שם לא היה קו רכבת קלה בהקמה במרחק הליכה.

החלון כאן הוא לא המחיר, אלא התזמון. הקו הירוק אמור להיפתח ב-2028, והשוק נוטה להקדים ולתמחר תחנה עוד לפני שהיא נפתחת בפועל. מי שנכנס עכשיו נכנס לפני שתי נקודות הציון האלה, לשכונה שבה ההיצע של בנייה חדשה מוגבל ממילא.

ומה שמגיע אחרי שהקו זז

שלושת השלבים האלה יוצרים תנאים. מה שהופך תנאים לשכונה זה מה שנבנה עליהם, וזה בדיוק החלק שמתחיל עכשיו.

ברחוב קיבוץ גלויות 124, פינת ישראל גורי, הניחה קרסו נדל"ן אבן פינה למתחם JOMO קרסו תל אביב, בהשקעה של כ-400 מיליון שקל. הפרויקט, שקודם במשך למעלה מעשור, כולל 335 יחידות דיור בשלושה בנייני מגורים בני 9 קומות ובמגדל בן 31 קומות, בתכנון משרד האדריכלים יסקי מור סיון ובביצוע אלקטרה בנייה.

אבל החלק המעניין בו, מבחינת האזור, הוא דווקא לא הדירות.

בקומת הרחוב מתוכננים כ-800 מ"ר של שטחי מסחר: בתי קפה, חדר כושר ועסקים מקומיים שישרתו לא רק את דיירי המתחם אלא את כל הסביבה. לצדם מתוכננים מבנה ציבור שעתיד לשמש ספרייה עירונית, מועדון דיירים, וכיכר פנימית ירוקה עם גינות, פינות ישיבה ושבילי הליכה. זהו בדיוק סוג השכבה שקריית שלום, שכונת מגורים במובן הצר של המילה במשך עשרות שנים, מעולם לא קיבלה.

המתחם בקצרה

• 335 יחידות דיור בארבעה בניינים: שלושה בני 9 קומות ומגדל בן 31 קומות.
• תמהיל של 3 עד 6 חדרים. דירת 3 חדרים: 78 מ"ר עם מרפסת 12 מ"ר.
• כ-800 מ"ר שטחי מסחר בקומת הרחוב.
• מבנה ציבור לספרייה עירונית, מועדון דיירים וחניון תת קרקעי בן 4 קומות.
• תכנון: יסקי מור סיון. ביצוע: אלקטרה בנייה. השקעה: כ-400 מיליון שקל.

מי מגיע לכאן

הקהל שנע בעקבות הקו הוא תמיד אותו קהל: משפחות צעירות, זוגות בתחילת דרכם ומשפרי דיור שרוצים להישאר בתל אביב ולא מוכנים לשלם את המחיר של המרכז. עבורם המשוואה בקריית שלום היא אחת הבודדות בעיר שעדיין נסגרת: גודל דירה אמיתי, מרחב ירוק שאין לו תחליף במרכז, ונגישות שהולכת להשתדרג משמעותית בתוך פחות מעשור.

ומעל הכול, מה שסביב. שוק לוינסקי, פלורנטין, קריית המלאכה על עשרות הגלריות שלה, יפו. כולם במרחק נסיעה קצרה, לא במרחק החלטה. לא צריך לוותר על תל אביב. צריך רק לוותר על התור אליה.

בעוד כשנתיים אמורה לעצור באזור רכבת קלה. בשנים שאחריה אמור הפארק הסמוך להמשיך ולהתרחב. הכתובת, קיבוץ גלויות 124, לא תשתנה. כל השאר, כן.